相続不動産の売却にかかる税金と空き家特例

 

土地を相続した場合、相続人同士で換金して分割したいとか、遠方の土地のため保有せずに売却したいとか、一旦所有していたが別の場所に引っ越しをしたいとか、事情は様々です。

そういった事情から、土地の売却を検討する方もいるでしょう。

土地を売却すると、その土地の代金を得ることができますが、この売却益に対しては税金がかかってきます。

その他、土地売却に関連して課税される税金もいくつかあります。

本記事では、土地の売却にかかる税金について、計算方法、節税方法、確定申告の方法について解説していきます。

また、特に相続した土地の売却時に利用できる節税対策についても紹介しますので、参考にしてください。

 

土地の売却にかかる税金の種類と計算方法

土地の売却にかかる税金で、最も金額が大きいのは不動産の譲渡所得に課税される「所得税と住民税」でしょう。

ほかにも、土地の売却にあたっては、売買契約書に必要な「印紙税」、登記に必要な「登録免許税」、不動産仲介手数料などにかかる「消費税」が必要になります。

これらの税金について、詳細と計算方法などについて説明します。

 

所得税と住民税

土地や建物を売却して得た譲渡所得に対する税金は、他の所得と区分して計算します。

税率に関しては、「長期譲渡所得」か「短期譲渡所得」かによって異なりますので、これは後程説明します。

土地や建物を売却したときの譲渡所得に対する税金は、給与所得などの他の所得とは分けて計算しますが、確定申告の手続きは給与所得などの他の所得と合わせて一緒に行います。

土地売却による譲渡所得に対する税金の計算方法について、順に説明していきましょう。

 

譲渡所得金額の計算

まず課税対象となる譲渡所得金額の計算方法について説明します。

計算式は、下記のようになります。

それぞれの金額の内容は下記の表のようになります。

 

譲渡価額	土地を売却して得た代金です 固定資産税の精算分を代金として受け取った場合は、譲渡価額に加算します
取得費	売った土地を買い入れたときの購入代金や不動産会社等へ支払った仲介手数料、測量費、造成費用などの合計額です 買い入れた時の売買契約書や領収書など、購入価格がわかる資料が必要となります そのような資料がない場合は、取得費を譲渡価額の5％相当額として計算します 先祖代々の土地など、いつ買い入れたのか分からないほど古い土地であれば、このような計算も致し方ありませんが、単純に購入時の資料を紛失してしまったような場合は、5％相当額では購入代金との差が大きく、大変不利ですから、取得時の固定資産税評価額を証明する書類や、土地購入のための借入金の契約書など、準備できる範囲で資料を集めましょう また確定申告前に税務署へ相談するのも良いでしょう
譲渡費用	土地を売却する時にかかった、下記のような費用です ・不動産会社への仲介手数料 ・測量費など土地を売るために直接要した費用 ・建物を取り壊して土地を売った場合の建物の撤去費用 なお、固定資産税などの維持に要した費用や、売却代金の取り立てにかかった費用は、譲渡費用に含むことができません

所得税と住民税の税率

土地を売却した際の所得税と住民税の金額は、以下の計算式で求めます。

所得税・住民税＝課税譲渡所得金額×税率

税率は、「長期譲渡所得」か「短期譲渡所得」かによって異なります。

土地を売却した年の1月1日時点で、土地の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。

なお、土地を相続した場合の所有期間は、相続した日ではなく、亡くなった人がその土地を取得した日から数えます。

 

税率

区分	所得税率	住民税率
長期譲渡所得	15％	5％
短期譲渡所得	30％	9％

確定申告の際には、所得税に2.1％を乗じて計算した復興特別所得税が加算されます。

 

印紙税

土地売却時にかかる税金として、印紙税があります。

印紙税は、土地の売買契約書を作成した際に、契約書に貼付する印紙代として支払います。

通常、売買契約書を作成する場合は、売主分、買主分、仲介業者分（作成しない場合もあり）の3通を作成し、各々が保管します。

この契約書には、すべて印紙が必要ですが、売主が負担するのは1通分です。

この印紙税の金額は取引価額によって変わりますが、土地の売買の場合は、土地の売却額ということになります。

印紙税額（1通につき）契約金額は一部抜粋しています。

記載された契約金額	印紙税額
500万円を超え1千万円以下のもの	5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの	1万円
5千万円を超え1億円以下のもの	3万円
1億円を超え5億円以下のもの	6万円

参考：国税庁　印紙税額一覧表（令和2年4月1日以降適用分）

なお、この印紙税額は、「不動産の譲渡に関する契約書」のうち、平成9年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成されるものを対象として軽減された印紙税額となっています。

 

登録免許税

土地を売却した場合、法務局で新しい所有者を登記する必要があります。

この登記の際に必要となるのが、登録免許税です。

この所有権移転登記にかかる登録免許税などの費用は、一般的に買主が負担します。

しかし、土地の購入時にローンを組んでいたような場合、金融機関やローン会社による抵当権が設定されたままになっていることがあります。

売主は、何の権利も付着していない土地を買主に引き渡す義務がありますから、この抵当権抹消の登記は売主の責任と負担で行います。

この抵当権抹消登記は、ローンが完済していたとしても、手続きを行っていなければ自然と抹消されるわけではありませんので、ご注意ください。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産の評価額等に関係なく一律です。

不動産の数とは、土地1筆単位の数です。

まとまった土地に見えても、2筆、3筆と複数の土地の集合体になっていることもありますので、登記簿等で確認しましょう。

 

消費税

土地の売買価格には消費税はかかりません。

建物も個人間の売買（仲介取引含む）の場合は、かかりません。

ですから、ここでいう消費税とは、不動産会社に依頼した場合の仲介手数料にかかる消費税です。

また、登記を司法書士に依頼した場合の報酬額にかかる消費税などもあります。

特に、不動産の仲介手数料は、金額が大きくなりますので、消費税もそれに合わせて上がります。

 

相続不動産売却にかかる税金の節税方法

 

土地を売却して譲渡所得を得た場合、その譲渡所得に対して税金がかかります。

しかし、土地の売却にあたって一定の要件を満たすときは、特別な控除や特例を受けることができ、所得税の節税を行うことが可能です。

ここでは、相続不動産の売却時に節税対策となる特例を紹介します。

 

被相続人の居住用財産（空き家）を売った時の特例

相続または遺贈によって取得した被相続人（亡くなった方）が住んでいた家屋や敷地を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売却して、一定の要件を満たす場合は、譲渡所得金額から、最大で3,000万円まで控除できる特例です。

一般的には、「空き家の3,000万円控除」などと呼ぶこともあります。

この特例は、被相続人が亡くなる直前まで居住していたことが条件となりますが、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していた場合も適用されます。

 

特例を受けるための要件

　(1) 売った人が、相続または遺贈によって被相続人が居住していた家屋や敷地を取得したこと

　(2) 被相続人の居住用家屋、敷地を売却すること

　(3) 相続の開始があった日から3年が経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

　(4) 売却代金は1億円以下であること

　(5) 売った家屋や敷地等に関して、他の特例の適用を受けていないこと
　　（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や、収容等の場合の特別控除など）

　(6) 同一の被相続人から相続した別の居住用家屋又は敷地等について、この特例の適用を受けていないこと

　(7) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売却したものではないこと
　　　特別の関係には、生計を一にする親族や、内縁関係のある人、特殊な関係のある法人などが含まれます。

 

特例を受けるための手続き

この特例を受けるためには、以下のような書類を添付して確定申告しなければなりません。

　・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）

　・売った資産（土地・家屋）の登記事項証明書

　・被相続人居住用家屋等確認書（管轄の市区町村長が交付したもの）

　・耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し

　・売買契約書の写し等（売却代金が1億円以下であることが分かるもの）

 

相続不動産を放置しておくことのデメリット

 

土地を相続しても、自分たちが居住していない場合は、管理も難しいでしょう。

また、人に貸すなどの活用ができない場合は、放置するしかないこともあります。

相続した土地は、放置した場合でも毎年、固定資産税が課税されます。

固定資産税が大きい金額でない場合でも、放置していれば家が傷みますので、どんどん評価が下がっていきます。

売却する時期によっても、税金が安くなる場合もありますので、早い段階で売却を検討することもおすすめします。